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聚焦街區綜合體 陽光100三月赴港IPO

  當年的“萬通六君子”各奔東西后,仍活躍在地產界的就只有馮侖、潘石屹以及易小迪三人。相比之下,易小迪以及他所掌舵的陽光100置業集團有限公司(以下簡稱“陽光100”)低調許多。因赴港IPO機緣LPL下注平台-首页,亟待打破融資瓶頸的陽光100走向臺前。

  日前,陽光100常務副總裁范小沖在接受時代周報記者采訪時表示,近日地產界利空消息來得比較突然,但這不會影響公司的上市進程,2013年12月19日,陽光100已通過上市聆訊LPL下注平台-首页,正式上市時間將在今年“兩會”期間。

  “公司的住宅一年賣了幾十個億,但接下來,公司準備加大住宅去化,慢慢退出住宅行業LPL下注平台-首页,把主要精力聚焦到街區綜合體上”,范小沖透露,“街區綜合體不是從天上掉下來的,在開發過程中慢慢找到自己優勢和特點LPL下注平台-首页,當中也歷經公司8年艱難轉型。公司拿地比較早,目前在成都、重慶、沈陽、武漢、長沙LPL下注平台-首页、柳州等二三線城市的核心地段有大概1000萬平方米的土儲,每個項目其實都多少涉及一點街區綜合體的商業形態,接下來LPL下注平台-首页,還會準備新拿一些地LPL下注平台-首页,主要還是在二、三線城市PL下注平台-首页!?

  屢敗屢戰的上市勇者

  陽光100的步伐似乎總顯得慢人一拍,公司發展至今14年來LPL下注平台-首页LPL下注平台-首页,依舊是一個銷售幾十億元的小公司。掌舵手易小迪曾坦承,“我是一個膽小的人LPL下注平台-首页,我承認我過分的謹慎失去了很多機會?!?

  但在上市這條道路上,陽光100并不含糊,可謂是一個屢敗屢戰的勇者LPL下注平台-首页。時代周報記者梳理發現,從2007年開始,易小迪就已著手準備沖擊香港IPOLPL下注平台-首页,但隨后出現的2008年全球金融危機,2009年香港內房股扎堆股價疲軟及2010年開始的漫長地產調控,讓他的三次上市嘗試均無疾而終。

  “除了外界大環境,陽光100長期以來形成的子公司權力過大LPL下注平台-首页,多數項目不是全資的管理模式,也是阻礙其上市的一個爭議點,”北京地產圈有分析人士對時代周報記者介紹稱LPL下注平台-首页,外界曾批評陽光100的管理LPL下注平台-首页,甚至稱“北京是易小迪的陽光100,各地子公司卻不見得”,這種情況這兩年才有所好轉。

  7年之后,陽光100做出第四次嘗試。范小沖日前在接受時代周報記者采訪時表示,公司去年12月19日已通過上市聆訊,正式上市時間將在今年“兩會”期間,希望能為新的一年提振士氣。

  香港資本界傳來的消息則顯示,陽光100已開始積極會見多家投行及接觸基金投資者,初步集資2億-3億美元(合15.5億-23.3億港元),花旗及海通國際是其中的上市安排行。

  赴港上市打破融資瓶頸

  不過,資本市場的風云變幻會不會再次給陽光100開個玩笑?2月19日,杭州、常州等地傳出樓盤大幅降價的消息,同時發酵的還有銀行信貸市場的利空消息LPL下注平台-首页,這最終給房地產板塊送來了本周的“黑色星期一”LPL下注平台-首页,多家房企股票跌停。

  “這對卡在時間點上市的陽光100來說,是個挑戰LPL下注平台-首页,”盛富資本國際有限公司CEO黃立沖對時代周報記者分析稱,“這種情況下LPL下注平台-首页,投資者認購意向可能會差一點LPL下注平台-首页,認購興趣會打折,如果不夠便宜的話,有可能發不出去?!?

  范小沖對此并不認同?!斑@些利空消息來得比較突然,但這種市場恐慌應該很快就會過去,不會影響公司的上市進程,”在范小沖看來,目前整個房地產行業還是健康的,“杭州供應量太大導致的降價事件LPL下注平台-首页,對其他區域市場有心理層面的影響,但這目前還僅是局部現象,是個案LPL下注平台-首页,這并不代表房地產行業進入冬天LPL下注平台-首页,畢竟現在整體形勢要比前兩年寬松多了LPL下注平台-首页,而金融層面也是一樣,部分銀行僅是停止夾層業務,這是一種同行間的風險控制,并不是停止按揭和開發貸,影響有限?!?

  而在IPO光環褪色之下,陽光100赴港上市是否也帶著一種咬牙硬撐的無奈?事實上LPL下注平台-首页,低市盈率、大幅凈資產折讓以及捉襟見肘的融資額已是房企上市常態LPL下注平台-首页。按照時代周報記者的統計LPL下注平台-首页LPL下注平台-首页,去年赴港上市的當代置業、景瑞控股等7家房企,均可視為“白菜價”上市,募集資金均在16億港元之下,其中五洲國際公開發售部分僅獲得57%認購LPL下注平台-首页,而當代置業公開發售部分的認購僅為12%,他們大多數至今仍處于破發狀態。

  “過去,融資一直是陽光100的瓶頸?!狈缎_坦言,在境內銀行嚴控資金、信托等通道,融資成本高企的現實下,赴港上市是陽光100打破融資瓶頸的最好選擇,有利于對陽光100適度擴大規模。

  由于數據不透明,外界很難窺測到陽光100真實的財務信息。時代周報粗略盤點的信息僅顯示LPL下注平台-首页,數年來,從山東兗礦、美國華平基金LPL下注平台-首页、杭州工商信托、湖南信托LPL下注平台-首页、天津農墾集團到五礦置業等,是陽光100擴張資本的扛鼎者,但這些投資者最后都沒有追隨陽光100。

  范小沖透露稱,“本次上市是易總親自牽頭做,大規模路演還沒正式開始,但近期馬上就要開啟?LPL下注平台-首页!?

  街區綜合體走體驗路線

  陽光100正在講述的是一個商業地產故事LPL下注平台-首页,賣點是高毛利和輕資產開發模式。

  “現在我們已經轉型,將逐步放棄住宅開發,未來重點是聚焦到街區綜合體這類的商業地產產品,”范小沖稱LPL下注平台-首页,這類產品投資不高但利潤貢獻很大。根據目前其所涉及項目的核算,這類產品的毛利率可以達到40%LPL下注平台-首页,而其住宅產品的毛利率一般僅為18%-20%,“這對投資者是最具有吸引力的?!?

  所謂街區綜合體,是陽光100于2004年開始嘗試的業務,其定位是體驗式商業、城市中心白領人群的社交場所,目前已在柳州開發的陽光100窯埠TOWN、在陽朔開發的陽光100西街廣場等即為此類項目的代表LPL下注平台-首页,物業以出售為主,一小部分自持。

  不過目前資本界對商業地產也有著不同的認識。

  “2010年限購之后LPL下注平台-首页,幾乎所有開發商都進入商業地產領域LPL下注平台-首页。從規劃到開張LPL下注平台-首页,3年時間,2014年將是商業地產的井噴期,這使得投資者對商業地產的關注度也在增加?!比鹗啃刨J地產分析師杜勁松分析稱,國內的住宅是整體泡沫還是個別地區的結構性失調,現在沒有定論,但投資者對商業地產是有定論的,就是供過于求。所以對于商業地產的估值要低一些,折讓也大一些。

  范小沖對此并不擔心。他說LPL下注平台-首页,市場擔心的,其實是針對大型購物中心和大型建筑綜合體過量現象LPL下注平台-首页,比如成都LPL下注平台-首页、沈陽等城市都是號稱要建100個綜合體LPL下注平台-首页,投資很大且同質化嚴重,可是貼近生活需求、有特色的街區型商業卻是短缺的LPL下注平台-首页LPL下注平台-首页。

  他將公司的產品定位為小型新天地,“相對于投資大LPL下注平台-首页、回報高的巨型商業廣場而言,陽光100的街區類商業產品投資不高,個把億就能拿到一塊地LPL下注平台-首页,開發周期也短LPL下注平台-首页,基本當年建當年賣LPL下注平台-首页,體驗式消費還可以抵御電商沖擊。這類產品風險很小LPL下注平台-首页,即便賣不掉,持有成本也比住宅要小,畢竟土地價值在里面占據的空間不大,可抵押來緩解現金流LPL下注平台-首页?LPL下注平台-首页!?

  “街區綜合體走體驗路線,需要靠面積實現,而做個性化的街區,往往成本較高,容易叫好不叫座?LPL下注平台-首页!庇蟹治鋈耸繉τ浾咧赋?,如何找到商業的獨特性,把握好成本與盈利空間,并在城市中心選對地段,是陽光100押寶街區綜合體的成敗關鍵。

  而上海易居房地產研究院研究員嚴躍進在接受時代周報記者采訪時則稱,拿產品特色來贏取市場,但商業的經營是一個復雜的課題,各個地域文化不同,需求不同,不能僅僅是城市與城市之間的復制LPL下注平台-首页,否則必然招致失敗。此外,不要激進拿地。很多房企在上市前后,都會有激進的拿地策略。陽光100未來的產品和區域轉型下,必須對樓市泡沫有所警惕LPL下注平台-首页,畢竟目前市場的風險正在放大LPL下注平台-首页。

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